전원주택지

  전원주택은 보통 도심을 떠나서 자연 속에서 휴양을 하기 위해 선택하는 경우가 많다.

  전원주택은 각자의 취향이나 가족 구성원에 따라서 여러 가지 형태로 집을 지을 수 있고, 주거용 건물 외에도 마당이나, 수영장, 작은 텃밭 등 여러 가지 공간을 마음대로 구성할 수 있다는 장점이 있다.

  도심의 토지보다는 도심 외곽지역의 토지가 가격이 싸고 주변 자연경관도 좋기 때문에 단편적인 면만 보고 토지를 매입하는 경우가 많다.

  토지를 매입하고 난 후 주택을 지으려고 할 때 예상하지 못한 문제들에 부딪혀서 공사에 어려움을 겪는 경우가 있기 때문에 주택을 지을 때 필수적으로 고려해야 할 것들을 미리 알아보고 토지를 구매해야 한다. 아래에 전원주택 매매 시 확인해야 할 사항을 정리해 보았다.

 

▣ 용도지역확인

토지이용계획서를 확인해 전원주택의 건축이 가능한지 알아보아야 한다.

 

▣ 도로 확인

  도시지역에서는 4미터 이상의 도로가 접해 있어야 건축 허가가 나지만 비도시지역의 면지역 이하는 4미터가 되지 않아도 건축 허가가 날 수 있다.(건축 허가가 나는지는 매매계약 이전에 지자체(시·군·구청)에 확인하는 것이 좋다.)

 건축 허가가 나는 토지라고 하더라도 평소 출입이 편리한 넓은 도로가 있는 곳이 좋고, 공사를 할 때 공사차량이 통행하기 어려울 정도로 좁은 도로라면 공사비가 추가로 발생할 수 있으므로 도로 폭이 넓은 곳을 구매하는 것이 좋다.

 

▣  상하수도 및 전기

  주택을 지을 때 꼭 필요한 것에는 상수도, 하수도, 전기가 있다.

  도시에서 가까운 곳에는 상 · 하수도가 연결되어 있어서 크게 문제 될 것이 없지만, 마을에서 멀어질수록 상 · 하수도가 멀어서 물을 끌어오기가 힘든 경우가 발생할 수 있다.

  상수도가 멀어서 물을 끌어오기가 힘든 경우에는 지하수(관정)를 파서 사용하는 방법이 있다.

  지하수를 파는 경우에는 물이 나오지 않는 경우가 있고, 물이 나오더라도 가뭄에는 지하수의 수량이 부족해질 수 있다. 간혹 지하수가 빠져나가면서 땅 꺼짐이 발생할 수도 있다는 점도 고려해야한다.

  지하수를 파게 되면 한 번에 물이 나오는 경우도 있지만 물이 나오지 않으면 위치를 옮겨서 다시 공사를 해야 한다.

  지하수 관정 공사는 소공과 대공이 있는데 소공의 경우 깊이가 깊지 않아서 물이 고갈될 수 있으며, 지표층과 가까워서 더러운 물이 쉽게 유입될 수 있다. 수질과 수량을 위해 비용이 조금 더 비싸더라도 대공으로 공사를 할 것인지, 마을에 물이 풍부한 지역이라서 수량이 부족하지 않아서 소공으로 공사를 할 것인지를 고려해야 한다.

  하수도의 경우 토지 인근에 오수 맨홀이 있는지 확인하는 것이 중요하다.

  오수 맨홀이 있다면 오수와 우수를 분리해서 처리하는지 일괄처리를 해야 하는지도 확인해야 한다.

  일괄처리를 한다면 정화조를 마당에 묻어서 오수를 정화시켜서 오수관로에 연결시켜서 배출해야 한다.(이 경우 정화조를 설치하는 비용이 발생하고, 정화조 위치에 따라서 냄새가 날 수 있으므로 정화조의 위치도 잘 선정해야 한다.)

  전기는 전봇대가 근처에 있는지 확인해야 한다. 기존에 사용하던 전봇대가 없다면 전봇대 설치 비용을 부담해야 하기 때문에 비용이 많이 발생 할 수 있다.

 

▣ 전용비용 등 확인 

  비도시지역의 경우 토지의 지목이 '전 · 답 · 임야'인 경우가 많다. 이 경우 농지전용, 산지전용을 해야 건축이 가능한데, 농지는 농지보전부담금, 산지는 대체산림자원조성비 등을 부담해야 하므로 비용을 미리 계산해 보는 것이 좋다.

● 농지인경우 계산식

   부과금액 = 개별공시지가 X 30% X 전용면적(㎡) X 감면율 적용(해당되는 경우)

  * 개별공시지가 상한액은 ㎡당 50,000원이다. 평당으로는 약165,000원이다. 토지의 공시지가가 아무리 높더라도 상한액 ㎡당 50,000원 초과하는 금액으로는 계산을 하지 않는다는 뜻이다.

● 산지인경우 계산식 (2024년 기준) - 산림청에서 매년초에 고시한다.

   부과금액 = 산지전용면적(㎡)  X [단위면적 (㎡)당 금액 + 해당산지 개별공시지가의 1%]

  * 개별공시지가의 1% 반영 최대액은 (㎡)당 8,090원 이다.

  * 산지별 · 지역별 단위면적당 산출금액(상한액 없음)

- 준보전산지 : 8,090원 / (㎡)

- 보전산지 : 10,510원 / (㎡)

- 산지전용 · 일시사용제한지역 : 16,180원 / (㎡)

 

▣ 기타 여러가지

● 경사면이나 움푹 들어간 도로보다 낮은 곳에 집을 지을 경우 토목공사 비용이 발생할 수 있다.(성토, 절토, 지정 작업, 법면 석축 쌓기 등)

● 주변에 혐오시설이 있는지 살펴야 한다.(축사, 쓰레기 처리장, 환경오염을 발생시키는 공장 등)

● 상수원 보호구역, 군사보호구역 등 규제가 있는 지역은 규제사항을 잘 확인해야 한다.

● 송전탑 사이에 있어서 토지 위로 전선이 지나가는 선하지 인지 확인한다.

● 접도 구역(도로의 경계선으로부터 일정 거리 안에서 토지의 형질변경, 건축물의 건축이나 공작물의 설치를 할 수 없게 지정된 구역)에 접해있는지 확인한다.

● 조망권 확인(현재 앞의 토기에 건물이 없어서 탁 트여 있는 경관이 좋은 곳이더라도 나중에 건물이 들어서면 전망이 막힐 수 있다.)